/ Knihovna

Právní poradna

Novela zákona o vlastnictví bytů

Dnem vyhlášení ve Sbírce zákonů, tj. 27. dubna 2005, nabyl účinnosti zákon č. 171/2005 Sb., kterým se mění zákon o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.). Předmětem této novely je především změna hlasování shromáždění vlastníků jednotek o stavebních úpravách v domě.
Do 26. dubna 2005 platilo, že k přijetí usnesení o „podstatných změnách týkajících se společných částí domu“ je třeba souhlasu všech vlastníků jednotek v domě. Nikde ovšem nebylo závazně definováno, co se má pod pojmem „podstatné změny týkající se společných částí domu“ rozumět. Tento legislativní nedostatek vedl v praxi k problémům, kdy některé stavební úřady vyžadovaly pro určitou stavební úpravu souhlas všech vlastníků jednotek, jiné nikoliv.
Od 27. dubna 2005 platí, že pro modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu postačuje souhlas pouze tří čtvrtin všech hlasů vlastníků v domě, jsou - li zároveň splněny dvě zákonné podmínky. První podmínkou je, že se v důsledku zmíněných činností nezmění vnitřní uspořádání domu. Druhou podmínkou, která musí být splněna současně s podmínkou první, je, že se nezmění velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
Opět až praxe ukáže, zda tento pokus našich zákonodárců o zlepšení zákona byl efektivní. Nutno podotknout, že v zákoně není definován pojem „vnitřní uspořádání domu“. Stejně tak nebyla zatím vyslyšena naše připomínka, aby bylo pamatováno na situaci, kdy se mění spoluvlastnické podíly pouze dvou vlastníků v domě. To se děje např. když se pokoj jednoho bytu stane po stavební úpravě součástí jiného bytu. Ačkoliv se tím mění spoluvlastnické podíly pouze dotčených dvou vlastníků, musí být i po zmíněné novele splněna zákonná podmínka souhlasu všech vlastníků v domě.
-ml- 

Ve vnitřním životě společenství vlastníků jednotek a jeho orgánů je důležité si uvědomovat, kudy vede hranice mezi jejich kompetencemi, tedy oprávněním jednat a rozhodovat za společenství.

Shromáždění vlastníků jednotek je nejvyšším orgánem každého společenství („parlament“). Jeho členem je každý vlastník jednotky (bytu či garáže) v domě. Schází se minimálně jednou ročně. Do jeho výlučné pravomoci spadá mimo jiné rozhodování o změnách prohlášení vlastníka budovy, změnách stanov, podstatných změnách týkajících se společných částí domu, výši příspěvků na správu domu, stanovení výše odměny členů výboru nebo pověřeného vlastníka, rozdělení příp. zisku z hospodaření a schvalování rozpočtu. Pravomoci shromáždění konkrétního společenství zjistíme tak, že shromáždíme pravomoci uvedené v zákoně o vlastnictví bytů a ve stanovách příslušného společenství a přidáme k nim pravomoci, které si samo shromáždění výlučně vyhradilo
k rozhodování.

Výbor (či pověřený vlastník, pokud není výbor zvolen) je statutárním a výkonným orgánem společenství („vláda“). Má nejméně tři členy, horní hranice počtu členů není omezena, počet členů určují stanovy. Ke zvolení za člena výboru je zapotřebí nadpoloviční většiny počítané ze všech hlasů v domě. Výbor se schází minimálně jednou za čtvrtletí. Do jeho pravomoci patří řízení a organizace běžné činnosti společenství a rozhodování ve všech věcech správy domu, ve kterých nerozhoduje shromáždění. Výbor tak kromě jiného uzavírá smlouvy, odpovídá za vedení účetnictví, připravuje a svolává shromáždění, zajišťuje řádné vedení písemností, vyúčtování záloh na služby, činí právní úkony za společenství navenek a vymáhá plnění povinností na členech společenství. Pověřený vlastník podléhá obdobným pravidlům jako výbor.
-ml-

Jak je to vlastně ve společenství vlastníků jednotek, kde nikdo nechce být statutárním (výkonným) orgánem? Může k tomu dojít různě – např. funkční období výboru nebo pověřeného vlastníka podle stanov skončí a nikdo již nechce být zvolen.
To, že vlastnictví zavazuje, se dozvíme i z čl. 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod. Zákon o vlastnictví bytů situaci řeší podrobněji a nabízí následující tři varianty.
1) V domě je vlastník (tím samozřejmě může být i právnická osoba), který má nejméně poloviční spoluvlastnický podíl na společných částech domu. Zjednodušeně řečeno tedy tento vlastník má většinu bytů v domě. Při nezvolení statutárního orgánu společenství pak plní ze zákona funkci orgánů společenství tento „velký“ vlastník.
2) V domě se výše zmíněný „velký vlastník“ nevyskytuje. Funkci orgánů společenství pak plní podle zákona ti z vlastníků, kteří byli vlastníky v den vzniku společenství. Vzhledem k tomu, že společenství vzniká bez dalšího ze zákona (nezakládá se), bylo by třeba zjistit, kdo byl v den vzniku společenství vlastníkem v domě.
3) V domě je správcem družstvo, které bylo původním vlastníkem celé budovy a které je nyní povinno převádět jednotky bezúplatně do vlastnictví členů družstva (např. SBD Praha). V tomto případě vykonává ze zákona funkci orgánů společenství při jejich nezvolení toto družstvo. Právnická veřejnost se v důsledku nejednoznačné formulace zákona) však liší v názoru, zda se toto pravidlo uplatní pouze do prvního shromáždění vlastníků jednotek, anebo kdykoliv později, když orgány společenství nejsou zvoleny.
Jistě není třeba zvlášť zdůrazňovat, že takový „nucený“ výkon funkce ze strany vlastníků, kteří jsou určeni zákonem, nebývá příliš efektivní, je – li vůbec nějaký. Z tohoto důvodu je vždy jednoznačně lepší, když výkonný orgán společenství je řádně zvolen, ať už se jedná o výbor anebo pověřeného vlastníka.
-ml-

Poslední dobou se množí dotazy týkající se zániku existence výboru společenství vlastníků jednotek. Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, v ustanovení § 9 odst. 11 určuje, že výbor musí mít alespoň 3 členy. Z toho vyplývá, že jestliže počet členů výboru klesne pod tento počet, zaniká existence výboru jako takového, čili bez dalšího i mandát zbývajících dvou členů výboru.
Praktický problém ovšem nastává při řešení otázky jak se z této situace dostat. Ustanovení § 9 odst. 9 cit. zákona totiž říká, že pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství anebo nejsou – li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.
Situace, kdy se v domě vyskytuje vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, je poměrně řídká. Mnohem častěji tak v těchto případech platí, že funkci orgánů plní vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku. Určení těchto vlastníků je však mnohdy velmi obtížné, a to zejména pro složitě konstruovanou zákonnou podmínku vzniku společenství. Nadto cit. zákon neřeší situaci, kdy některý z těchto vlastníků již jednotku (byt) v domě mezitím prodal apod., tudíž již není členem společenství, ačkoliv tímto členem při vzniku společenství byl.
Z těchto důvodů se právní praxe často přiklání ke kompromisnímu řešení. Zbývající členové výboru by měli především co nejdříve svolat shromáždění vlastníků jednotek, na kterém by měla proběhnout volba nového statutárního a výkonného orgánu společenství (výboru či pověřeného vlastníka). Do té doby by mělo být jménem společenství činěno minimum úkonů.
Pro zamezení této nepříjemné situace předem je vhodné mít ve stanovách společenství upravenu možnost tzv. náhradníků, kteří se při zániku funkce člena výboru bez dalšího stávají členy výboru. Tento institut je upraven v čl. VI odst. 9 (nových) vzorových stanov společenství vlastníků jednotek, které tvoří přílohu nařízení vlády č. 371/2004 Sb.
Obdobná pravidla platí i pro další volené orgány společenství vlastníků jednotek, které jsou na rozdíl od statutárního orgánu nepovinné, např. pro kontrolní komisi.
-ml-

Mnozí členové společenství vlastníků jednotek již jistě zaznamenali, že nařízením vlády č. 371/2004 Sb. byly vydány nové vzorové stanovy společenství, a to s účinností od 1. července 2004. Vydání nového znění bylo již skutečně nutnou záležitostí, neboť provedené změny zákona o vlastnictví bytů (tj. zákon č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů) nadále neumožňovaly přijímat bez výhrad   staré vzorové stanovy. Ačkoliv SBD Praha domům ve své správě poskytovalo již v minulosti právní servis v podobě automatické úpravy stanov do znění v souladu s aktuálním zněním zákona,  přesto přijetí nových vzorových stanov uvítalo, neboť je považuje za značný posun v této oblasti. Je však nutné zdůraznit, že vzorové stanovy slouží pouze   jako jakýsi návod a nevzniká tudíž zákonná povinnost pro společenství tyto nové stanovy přijímat či na jejich základě své platné stanovy měnit. Nařízení vlády totiž výslovně stanoví (§ 1 odst. 1 cit. nařízení vlády) jejich použití pouze  pro období, kdy společenství ještě nemá stanovy vlastní.
Novinkou oproti starým vzorovým stanovám je bezpochyby skutečnost , že pokud platné stanovy společenství neobsahují některou svou povinnou náležitost stanovenou  zákonem, použije se místo této chybějící náležitosti příslušná část nových vzorových stanov (§ 1 odst. 2 cit. nařízení vlády). Za tyto povinné náležitosti stanov jsou považovány: název a sídlo společenství, předmět činnosti (správa domu), orgány společenství a jejich práva a povinnosti, práva a povinnosti členů společenství (tj. vlastníků bytů a garáží), způsob úhrady nákladů na správu domu a způsob nakládání s majetkem společenství. Stanovy připravované ve spolupráci s SBD Praha všechny tyto povinné náležitosti obsahují, a proto příslušná společenství své stanovy měnit nemusí . Nic ovšem nebrání tomu nechat se novými stanovami příp. inspirovat a ve spolupráci s právním oddělením SBD Praha stanovy změnit.
-ml-

Poměrně nenápadnou novelou č. 669/2004 Sb. zákona o dani z nemovitostí (tj. zákona
č. 338/1992 Sb.) došlo k celkem významnému (a nutno říci z pohledu praktického života velmi vhodnému) posunu v oblasti podávání daňového přiznání u těch poplatníků, kterým vznikla tato daňová povinnost zcela nově na základě získání vlastnictví nemovitosti v průběhu zdaňovacího období. 
Až dosud měli takoví poplatníci povinnost podat daňové přiznání stejně jako ostatní vlastníci nemovitostí do 31. 1. zdaňovacího období podle stavu k 1. 1. příslušného zdaňovacího období. K daňovému přiznání tak byli povinni i v případě, kdy sice byl podán návrh na vklad vlastnictví do katastru nemovitostí, ale toto právo nebylo dosud v katastru nemovitostí katastrálním úřadem zapsáno. Vznikaly tak  nutně situace, že si poplatníci neuvědomovali svou zákonnou povinnost a zapomínali svá daňová přiznání podávat, neboť předpokládali, že do pravomocného vyřízení vlastnictví v katastru nemovitostí se jich tato povinnost netýká. 
Od 1. 1. 2005 již taková povinnost poplatníkům nevzniká a je možné v souladu s ustanovením
§ 13a odst. 7 tohoto zákona podat daňové přiznání i později, a to do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Toto daňové přiznání je pak podáváno za zdaňovací období následující po roce, v němž vznikly právní účinky vkladu, tzn. že poplatníkovi je dopočítána daň zpětně od 1. 1. příslušného zdaňovacího období.
-bk-

U všech předmětných domů bylo zabezpečeno podání žádosti o odkup pozemku (zastavěného domem) za zvýhodněnou cenu. V této fázi magistrát žádosti zpracovává a nezbývá tak než vyčkat přípravy jednotlivých kupních smluv. Časový horizont se vzhledem k velkému množství žádostí z celé Prahy bohužel nedá odhadnout, nicméně až bude příprava té které kupní smlouvy aktuální, nepochybně budou zástupci domu požádáni o spolupráci.
K nejčastějším dotazům:
Na pozemky související s domy se zmíněné usnesení nevztahuje, neplatí pro ně podmínka žádosti ani výše ceny uvedená v usnesení, případný prodej musí být projednán individuálně
Chybí – li na žádosti podpis některého z vlastníků v domě, nic se neděje, klíčové budou až podpisy na příslušné kupní smlouvě.
-bk-

Proces bezúplatného převodu státních pozemků pod vedením Ministerstva financí ČR plynule pokračuje. SBD Praha se stalo spoluvlastníkem pozemků pod 25 domy, kde tedy již jsou převáděny do vlastnictví byty i s příslušným podílem na pozemku. U ostatních státních pozemků probíhá spolupráce s ministerstvem při přípravě potřebných náležitostí tak, aby převodu vlastnictví bylo dosaženo co nejdříve. Vlastníkům bytů, kteří dosud podíl na pozemku nevlastní, bude zaslán návrh smlouvy přímo ministerstvem, nemusí tudíž o pozemek žádat. V konečném důsledku tak bude v souladu se zákonem každý vlastník jednotky (bytu nebo nebytového prostoru) zároveň spoluvlastníkem příslušného podílu pozemku pod domem.
-ml-