Bytová výstavba

DRUŽSTEVNÍ BYTOVÁ VÝSTAVBA - informace

Co je to družstevní bydlení?

Družstevní bydlení je výhodnou kombinací vlastnického a nájemního bydlení. Na pořízení bytu stačí 25-30% jeho celkové ceny a zbytek ceny se platí stejně vysokými měsíčními splátkami. Díky tomu se k novému bytu dostanete snadno i bez hypotéky.

Mohu si pořídit nové bydlení i bez zadlužení a prokazování svých příjmů a platební schopnosti?
Ano, u družstevní bytové výstavby si totiž úvěr bere družstvo a sami členové družstva se nezadlužují, ani se nemusí nijak bance prokazovat, pouze hradí družstvu měsíční splátky (ve formě anuity), kterými se splácí úvěr družstva u banky.

Kolik peněz potřebuji, abych si mohl/a nové bydlení pořídit?
Stačí splatit 25-30% kupní ceny vybraného bytu a získáváte právo nájmu tohoto bytu. Zbývající část platíte formou měsíčních splátek (nájmu). Po splacení celé ceny bytu si ho můžete převést do svého vlastnictví.

Jaká je výše měsíčních splátek úvěru družstva?
Měsíční splátky jsou stejně vysoké po celou dobu splácení na rozdíl od tržního nájmu, který se bude zvyšovat. Měsíční splátky se vypočítávají z ceny bytu po odečtení základního členského vkladu – tj. ze 70-75% celkové ceny bytu - a rozpočítávají se na celé období splácení úvěru, které si vzalo družstvo, obvykle 20-25let.
Jaká je celková výše měsíčních nákladů na bydlení v družstevním bytě?
K měsíčním splátkám úvěru, které si vzalo družstvo na výstavbu, je do měsíčních nákladů na bydlení třeba započítat také standardní výdaje za zálohy na energie, služby a poplatky v domě.

Mohu splatit zbývající členský podíl dříve mimořádnou splátkou?
Ano, jednou za smluvené období s bankou lze předčasně bez jakýchkoliv sankcí částečně nebo úplně splatit zbývající část členského podílu.

Kdo je vlastníkem domu?
Vlastníkem domu i pozemku je družstvo.

Kdo je vlastníkem bytu?
Vlastníkem bytu je až do převodu bytu do Vašeho vlastnictví družstvo. Člen družstva do té doby není vlastníkem bytu, ale jeho nájemcem.

Mohu si převést byt do svého vlastnictví?
Ano, po splacení celého členského podílu, a to buď při uplynutí doby, na kterou byly splátky rozpočítány, nebo předčasným splacením bez jakýchkoliv sankcí jednou za období smluvené s bankou.

Mám na byt, ke kterému mám právo nájmu, přednostní právo při převodu do svého vlastnictví?
Ano.

Mohu prodat družstevní byt?
Ano, s tou výhodou, že při prodeji družstevního bytu se neplatí daň z nabytí nemovité věci. Prodej probíhá formou převodu členských práv a povinností (družstevního podílu) na nového nájemníka (nového člena družstva), který koupí získává právo k nájmu bytu.

Mohu pronajmout družstevní byt?
Ano. Se souhlasem družstva v souladu s jeho stanovami.

Mohu v družstevním bytě provádět stavební úpravy?
Ano, stavební úpravy či rekonstrukce bytu je ale možno realizovat pouze se souhlasem družstva.

Jaké mám povinnosti při vstupu do družstva?
Při vstupu do družstva je třeba zaplatit základní členský vklad v minimální výši 25-  30% ceny vybraného bytu. Po kolaudaci domu se začínají platit smluvené měsíční splátky, kterými se vyrovnává členský podíl až do 100% a zároveň splácí úvěr, který si na výstavbu vzalo družstvo.

Jak vysoký je základní členský vklad do družstva?
Základní členský vklad je v minimální výši 25-30% ceny vybraného bytu. Je však možné splatit i libovolně vyšší částku. Výše základního členského vkladu se promítá do výše měsíčních splátek, které se sníží.

Musím splátku základního členského vkladu skládat v hotovosti?
K úhradě základního členského vkladu je možné využít vlastní prostředky v hotovosti, stavební spoření, úvěr ze stavebního spoření i jiné finanční produkty.

Jaké mám povinnosti jako člen družstva?
Povinnosti člena družstva vyplývají ze stanov družstva. Hlavními povinnostmi člena družstva je dodržování stanov a pravidelné splácení měsíčních splátek.

Kdy a jak mohu vystoupit z družstva?
Vystoupení z družstva je nejvýhodnější řešit prodejem bytu, tedy převodem členských práv a povinností (družstevního podílu) na nového člena družstva, který získává právo k nájmu bytu, který opouštíte, a přebírá povinnost splácet měsíční splátky až do splacení 100% členského podílu.

Mohu být z družstva vyloučen?
Pokud nebude člen družstva plnit své povinnosti, může být z družstva vyloučen.  Účast člena v družstvu zaniká a vzniká mu nárok na vyplacení vypořádacího podílu.

Princip družstevního bydlení
Družstevní bydlení leží na rozhraní mezi typem vlastnického a nájemního bydlení. Vlastníkem družstevního bytu je bytové družstvo, v němž má každý člen svůj členský podíl, který ho opravňuje k nájmu konkrétní bytové, případně garážové či nebytové jednotky.
Zajištění bydlení formou členství v bytovém družstvu má proti koupi bytu do “osobního” vlastnictví několik výhod, které usnadňují cestu k jeho získání. Je to zejména způsob financování, obvykle nižší cena, snazší správa bytu jako části družstevního domu a také jednodušší prodej bytu převodem členských práv a povinností (družstevního podílu) včetně práva nájmu na nového člena družstva.
V minulém desetiletí byl jednoznačně podporován v České republice zájem o pořízení bytu do “osobního” vlastnictví. Nájemní a družstevní byty stály na okraji zájmu a nová družstevní a obecní výstavba tak bohužel téměř vymizela.Výstavba družstevních bytů ale nyní začíná být opět zajímavou cestou pro občany, jak si zajistit vlastní bydlení, a tím je zajímavá i pro současné developery, kteří hledají nové formy „prodeje“ ke zvýšení poptávky lidí po nových bytech. Jde o výhodnou alternativu vlastnického bydlení. Historie českého družstevnictví, které bylo rozmanité svými obory zájmu, sahá až do 19. století a družstevní bydlení jako takové je u nás tradiční formou bydlení, která však byla v posledních letech zbytečně přehlížena.

Princip družstevní výstavby
Bytové družstvo zajišťuje vhodný pozemek, zadává a vlastní projektovou dokumentaci, vyřizuje všechna úřední povolení a poté zadává stavební práce. Zdrojem financí pro výstavbu jsou částečně členské vklady a částečně úvěr, který si u banky bere družstvo. Kdo chce získat nový družstevní byt, musí se pouze přihlásit za člena družstva, a splatit členský vklad.  Zbytek ceny bytu (garáže či nebytového prostoru) bude splácet měsíčními úhradami, jimiž se podílí také na splátkách úvěru, který si vzalo družstvo.
Družstevník je členem družstva, které příslušný byt vlastní. Žadatelem o úvěr je bytové družstvo, nikoliv družstevník. Ten se díky tomu nemusí sám zadlužovat a ani nikomu prokazovat svůj příjem, jako kdyby žádal o úvěr sám. Družstevník složí pouze členský vklad, který v současnosti činí obvykle 25 - 30% kupní ceny bytu a zbytek ceny pak splácí formou stejně vysokých měsíčních splátek po dobu 20 až 25 let.Družstevní bydlení tedy kombinuje nájemní vztah s právem na budoucí vlastnictví bytu. Oproti běžným hypotékám má družstevník jednou za období smluvené s bankou možnost zbývající cenu bytu částečně nebo úplně splatit, a to i bez jakýchkoliv sankcí. Po uhrazení celé ceny bytu ho pak lze také převést do vlastnictví družstevníka.

Největší výhody družstevního bydlení

1) Bez hypotéky, bez dluhů a bez prokazování příjmů pro jednotlivé členy družstva.
U družstevní bytové výstavby si totiž úvěr bere družstvo a sami členové družstva se nezadlužují, ani se nemusí nijak bance prokazovat, pouze hradí družstvu měsíční splátky, kterými se splácí úvěr družstva u banky. Stačí splatit 25-30% kupní ceny vybraného bytu a získáváte právo nájmu tohoto bytu.
 
2) Výhodná kombinace vlastnického a nájemního bydlení
Po uhrazení celé ceny bytu anuitními splátkami nájemného nebo jednorázovou splátkou lze nemovitost převést do svého vlastnictví.
 
3) Stejně vysoké splátky po celou dobu splácení
Anuitní splátka je stejná po celou dobu splácení, oproti tomu tržní nájemné se může neustále zvyšovat, např. vlivem inflace.
 
4) Snadný převod družstevního podílu                
Družstevní byt lze „prodat“ formou převodu družstevního podílu, a to i před splacením jeho celé ceny. Cena za takový převod obsahuje zpravidla celou dosud splacenou část ceny bytu, případně zvýšenou o částku dohodnutou s nabyvatelem družstevního podílu (tj. členských práv a povinností) podle atraktivity bytu. Se splácením dále pokračuje nový člen družstva. Při tomto převodu se neplatí žádná daň z nabytí nemovité věci. V případě společného členství manželů v družstvu nespadá družstevní podíl do dědictví a jediným členem družstva automaticky zůstává zůstavší z manželů.
 

Vhodní klienti družstevního bydlení

Chci bydlet ve vlastním, nemám dost finančních prostředků na koupi nového bytu, ale zadlužovat se nechci.
Mám nepravidelnou, i když dostatečnou, výši příjmu a tak nedosáhnu na hypotéku.
Mám záznam v rejstříku dlužníků a mám tak zavřenou cestu k hypotéce.
Mám děti, kterým chci zajistit výhodné bydlení např. při studiu.
Stěhuji se často za prací a hledám výhodné bydlení se snadným převodem na dalšího zájemce.
Hledám dlouhodobě výhodnou investici pro své finanční prostředky.

Postup pořízení bytu v rámci družstevní bytové výstavby
Postup pořízení družstevního bytu (stejně jako nebytového prostoru, garáže či komory apod.) probíhá v několika jednoduchých krocích:
1) Nezávazná rezervace
Zájemce o konkrétní družstevní byt provede nejprve nezávaznou rezervaci bytu u výstavbového bytového družstva (dále jen „družstvo“) a, nebylo-li družstvo dosud založeno, pak u zakladatele budoucího družstva. Tato nezávazná rezervace má obvykle omezenou platnost (většinou max. 7dní), během které má klient možnost rezervaci bez jakýchkoliv sankcí zrušit. Zarezervovat byt si můžete osobně, telefonicky nebo emailem.
2) Rezervační smlouva
Zájemce uzavře rezervační smlouvu k vybranému bytu a ve stanovené lhůtě od podpisu uhradí rezervační poplatek ve stanovené výši. Ten se po přijetí zájemce za člena do družstva započte, zpravidla na úhradu dalšího členského vkladu.
3) Přihláška do družstva
Zájemce po podpisu rezervační smlouvy podá přihlášku do družstva, uhradí základní členský vklad a zápisné ve stanovené výši.
4) Přijetí zájemce za člena družstva
Ve stanovené lhůtě od podpisu přihlášky do družstva bude zájemce přijat za člena družstva současně s rozhodnutím o přidělení vybraného bytu (nebytového prostoru, garáže či komory), o čemž bude informován písemným oznámením, a zároveň s družstvem uzavře smlouvu o budoucí smlouvě nájemní.
5) Další členský vklad (DČV)
Ve stanovené lhůtě od obdržení oznámení o přijetí za člena družstva zájemce uhradí další členský vklad, obvykle ve výši 25 až 30% z pořizovací ceny bytu (včetně parkovacího stání a příslušenství, pokud k bytu náleží), od kterého je odečten rezervační poplatek (viz krok 2). Další členský vklad je většinou možné dle požadavku klienta libovolně zvýšit, což má samozřejmě vliv na budoucí výši jeho následné anuitní splátky.
6) Uzavření nájemní smlouvy
Po kolaudaci budovy družstvo uzavře s členem družstva nájemní smlouvu na přidělený byt (nebytový prostor, garáž či komoru). Člen družstva, nájemce konkrétní prostory, bude v souladu s podmínkami banky hradit předem stanovené měsíční splátky úvěru, který si na výstavbu tohoto bytu vzalo družstvo. Dále bude hradit příspěvek na správu a provoz družstva a společných částí domu, zálohy na energie a média spotřebované v bytě člena družstva. Pokud člen družstva doplatí celou zbývající část ceny bytu, může za podmínek stanovených výstavbovým bytovým družstvem požádat o převod bytu do svého vlastnictví.

Historie bytového družstevnictví na území České republiky

Bytové družstevnictví u nás sahá až do 19. století. Mezi válkami zaznamenalo největší rozvoj a dokonce bylo považováno za jedno z nejvyspělejších v Evropě. Druhá světová válka činnost bytových družstev utlumila, ale koncem 50. a zejména v 60. letech propukl velký boom družstevního bydlení. Ten zastavily až reformy roku 1989, kdy se muselo bytové družstevnictví vyrovnat se změnou politických i hospodářských poměrů a přizpůsobit se tržní ekonomice. Od té doby provázely bytové družstevnictví převody bytů do vlastnictví a nová družstevní výstavba téměř nevznikala. Existující bytová družstva byla postavena zejména do role správců nemovitostí. Nynější životní situace lidí a situace na realitním trhu volají po zpřístupnění nového bydlení bez zadlužování se a tak se forma družstevního bydlení znovu oživuje. V historii bytového družstevnictví na území České republiky lze s výjimkou současné etapy (!) vždy vysledovat pozornost a hlavně finanční podporu ze strany státu. Ta měla za následek zájem o bytové družstevnictví a využití této formy zajištění bydlení pro širokou řadu zájemců.

Družstevní bydlení do roku 1945

•    1910 - zákon o Státním bytovém fondu podpořil výrazný nárůst počtu bytových družstev

•    Po první světové válce - nedostatek bytů a nárůst stavebních nákladů, cen pozemků a úrokových sazeb u půjček a zákaz zvyšování nájemného vedlo ke snížení aktivity podnikatelů.
•    
Počátky první republiky – vydána série zákonů podporujících stavební ruch - bytové družstevnictví bylo v té době zaměřené na nezámožné obyvatele a mezi válkami zaznamenalo největší rozvoj.

•    Světová hospodářská krize (1933) a období okupace ČSR přineslo omezení možnosti nakládat s družstevními byty.

•    Během druhé světové války byla vládním nařízením nová bytová výstavba zakázána.

Družstevní bydlení mezi lety 1945 a 1989

•    Po roce 1945 došlo k obnovení činnosti předválečných bytových družstev a ke vzniku nových družstev. 
•    Po roce 1948 KSČ omezovala bytová družstva, jejich majetek byl považován za součást národního bytového fondu a stát měl tendenci zasahoval do jejich fungování.  
•    Koncem 50. let vzniká nový typ – stavební bytová družstva - návrat bytového družstevnictví měl řešit nedostatek bytů a zapojit obyvatele k řešení jejich bydlení.
•    60. léta pak znamenala rozmach stavebních bytových družstev i počtu družstevních bytů, postupně dosáhl až 56% podílu na celkové bytové výstavbě, družstevní výstavba a bydlení sehrávaly svou roli ve státní politice zaměstnanosti.
•    70. a 80. léta -  družstevní bytová výstavba převažovala - stát se ale zaměřil na kvantitu a méně na kvalitu bytů, okolního prostředí a vybavenosti, spojování menších družstev do větších celků 

Družstevní bydlení po roce 1989

Po roce 1989 přinesla změna politických i hospodářských poměrů potřebu přizpůsobit se ekonomice založené na tržních principech. To se odrazilo i v legislativních změnách – nový obchodní zákoník, transformační zákon a zákon o vlastnictví bytů.
V roce 1992 se družstevnictví stalo součástí nového obchodního zákoníku, právní úprava družstev se přiblížila obchodním společnostem. Zákon č.42/1992 Sb., tzv. transformační zákon, poprvé upravil majetkové vztahy v družstvech.

Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, přinesl novou úpravu vlastnických a spoluvlastnických práv k budovám a především jednotlivým jednotkám. Výrazným institutem se stalo společenství vlastníků jednotek, nejprve jako nepovinná právnická osoba, později (novelou zákona o vlastnictví bytů č. 103/2000 Sb.) jako právnická osoba vznikající ze zákona.
Bytové družstevnictví se udrželo i přes převody bytů do vlastnictví, protože množství těchto nových vlastníků zůstalo nadále členy družstev. Počátek devadesátých let minulého tisíciletí znamenal pokles bytové výstavby a postupné ukončování panelové výstavby, utlumení státní podpory družstevní bytové výstavby. Bytové družstevnictví se více orientovalo na trasformaci své majetkové struktury formou převodů jednotek do vlastnictví členům družstva a následnou správu bytových domů.
Poslední legislativní změny nabyly své účinnosti 1. ledna 2014 a jsou jimi nový občanský zákoník s úpravou bytového spoluvlastnictví a nájemního bydlení a zákon o obchodních korporacích s úpravou družstev, zvláště bytových. Na hodnocení jejich dopadů je ještě brzy, ale již nyní je zřejmé, že ve své původní podobě příliš dlouho nevydrží a bude nutné přistoupit postupně k úpravám jejich jednotlivých parametrů.

Současnost bytového družstevnictví v České republice v číslech ČSÚ

Z výsledků Sčítání lidu, domů a bytů r. 2011 vyplývá, že je v České republice 2.158.119 domů, z toho 214.760 bytových. V nich se nachází 2.434.619 bytů. 
Z celkového počtu bytových domů je 14,4 % ve vlastnictví bytových družstev oproti 36,2 % ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Podle právního důvodu užívání je 9,4% obydlených bytů družstevních a 20,1% v “osobním” vlastnictví. 
Dlouhodobě vzrůstá počet bytů v “osobním” vlastnictví a klesá podíl nájemních a družstevních bytů, což je dáno převody těchto bytů do vlastnictví jejich nájemcům a klesajícím podílem výstavby nových bytů tohoto typu. Celkový počet dokončených bytů v bytových domech v roce 2011 je 6.487. Družstevní výstavbou bylo dokončeno pouze 203 bytů, což představuje 3,1 %.

„Aktuální nabídka projektů družstevní bytové výstavby, realizované ve spolupráci s SBD Praha:

Prosek Park IV (http://www.finep.cz/cs/prosek-park-IV/nove-byty)
Lokalita Praha 9, celkem 88 bytů, aktuálně volných 7 bytů typu 3+kk.

Prosek Park VII (http://www.finep.cz/cs/prosek-park-VI/nove-byty)
Lokalita Praha 9, celkem 92 bytů, aktuálně volných 78 bytů od 1+kk po 4+kk

Britská Čtvrť V (http://www.finep.cz/cs/britska-ctvrt-V/nove-byty)
Lokalita Praha 13, celkem 96 bytů, aktuálně volných 6 bytů typu 3+kk a 4+kk.

O družstevní bytové výstavbě a všech projektech můžete získat podrobnější informace na emailu: kroh@sbdpraha.cz.

upozornění

OD 1. 1. 2017 NOVÉ NÁVŠTĚVNÍ HODINY:
POUZE STŘEDA

8:00 - 12:00 a 14:00 - 18:00


Právě se děje

Boj společenství s dlužníky legislativně posílen

Ve středu 12. 7. 2017 odpoledne bylo během necelé půlhodiny v Poslanecké sněmovně úspěšně dovršeno úsilí senátorky J. Seitlové posílit postavení společenství...


eDomovník - webové stránky pro společenství

Rádi byste si jako společenství vlastníků nebo bytové družstvo zřídili své webové stránky? Chcete si usnadnit práci a dopřát všem sousedům stejné aktuální...


Máme pro Vás nový projekt družstevní bytové výstavby!

Představenstvo SBD Praha na svém jednání v minulém týdnu schválilo záměr realizace prvního projektu družstevní bytové výstavby organizovaného SBD Praha...


Starší příspěvky