Modernizace koupelny, bourání zárubní, pokládka nové podlahy – to je jen malý výčet z mnoha rekonstrukcí a oprav, které doma běžně děláme. Myslíte si, že když jste si byt koupili, je to jen vaše věc? To se ale mýlíte.
Budete potřebovat souhlas SVJ?
Provádění rekonstrukce ohleduplným způsobem k ostatním vlastníkům je přirozeně zcela zásadní věc. Jen to ovšem mnohdy nestačí. Předem musíte podle charakteru stavebních úprav zjistit, jestli budete potřebovat souhlas shromáždění SVJ ve vašem domě, či nikoliv. Jestliže máte v plánu byt pouze vymalovat nebo předělat kuchyň, nemusíte mít strach, že by vám SVJ dělalo jakékoliv potíže a žádat o schválení nemusíte. Jiná situace nastává v případě, kdy stavební úpravy zasahují do společných částí domu, kterými mohou být například vodovodní potrubí, balkóny, nosné zdi a podobně. Vlastníkovi bytu vzniká povinnost takovouto rekonstrukci SVJ nahlásit a poté i zažádat shromáždění o její povolení. Jelikož se vymezení společných částí liší dům od domu, jako zdroj informací nejlépe poslouží prohlášení vlastníka nemovitosti, kde se dozvíte vše potřebné.
Vlastnictví bytu vás v žádném případě nezbavuje povinnosti respektování stavebního zákona. To se týká zejména úprav v bytě, vyžadujících stavebního povolení. Tuto podmínku nelze ani u vlastního bytu obcházet.
Nezapomeňte informovat sousedy
Pokud chcete ve svém bytě provádět rekonstrukci jakéhokoliv charakteru, musíte předně pamatovat na ustanovení §1175 občanského zákoníku, které říká, že vlastník může byt svobodně užívat, spravovat a upravovat, nesmí však svým chováním škodit ostatním vlastníkům. Je nutné na toto brát ohled i při realizaci zdánlivě banálních úprav a své sousedy nejlépe o všem včas informovat. Předejdete tak zbytečným konfliktům, které později nemusí mít příjemnou dohru.
Jak je to s rekonstrukcí v družstevním bytě?
V případě stavebních úprav bytů v družstevním vlastnictví nemůžeme postupovat obdobně jako u SVJ. Byt totiž nepatří vám, nýbrž družstvu, a proto s ním nemůžete libovolně nakládat. Družstevníkovi pouze s vlastnictvím družstevního podílu vzniká právo nájmu k bytu a s tím spojená práva a povinnosti dle ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytů s výjimkou otázky výpovědi z nájmu. Ukončení členství v družstvu potažmo vyloučení člena družstva dále upravuje zákon č. 90/2012 Sb. o obchodních korporacích.
Plánujete-li v družstevním bytě stavební úpravy, které dle ustanovení občanského zákoníku nespadají pod běžnou údržbu a opravy, máte jako družstevník povinnost obrátit se v této záležitosti na družstvo. O vyslovení souhlasu či nesouhlasu zpravidla rozhoduje členská schůze. Nepodceňte proto vytvoření kvalitní projektové dokumentace, kterou družstvo pro vyslovení souhlasu obvykle požaduje. Vždy je nutné si též pečlivě nastudovat stanovy příslušeného družstva, kde jsou dále podmínky schválení stavebních úprav bytů blíže specifikovány.
Jisté specifikum se týká i žádosti o stavební povolení u rekonstrukcí, které ho ze své povahy vyžadují. Pro účely rekonstrukce chápeme jako stavebníka družstvo, tudíž žádost o stavební povolení nepodává družstevník, ale družstvo jako celek.
Platí rozhodnutí družstva
Palčivým problémem, se kterým se v praxi často setkáváme, je svévolné chování družstevníků při úpravách bytů. Mnohdy neznají své povinnosti, nebo je zkrátka nechtějí respektovat. Přitom pokud se člen družstva rozhodne bez souhlasu družstva upravovat byt, vystavuje se riziku zbytečných sankcí. V krajních případech, kdy družstevník hrubým způsobem poruší své povinnosti vyplývající z nájmu, může dojít i k vyloučení dotyčného z družstva, čímž může přijít o svůj podíl a tím i o právo nájmu k bytu. Existuje sice možnost soudního přezkumu tohoto rozhodnutí, ovšem vydat se touto cestou je velmi ošemetné a zdlouhavé.
Na rozdíl od SVJ totiž může družstvo jakožto pronajímatel nařídit stavební úpravy i v prostorech, které by u bytů v osobním vlastnictví nutně nemusely patřit do společných částí, a nacházely by se tedy mimo jakoukoliv pravomoc společenství vlastníků. Mohou proto takto teoreticky vzniknout i do jisté míry absurdní situace, kdy družstvo nařídí jednotnou úpravu vchodů do jednotlivých bytů, či striktně danou podobu dveří. Takto striktní postupy družstva jsou ale skutečně výjimečné.
