Řízení provozu bytového domu, ať již v rámci bytového družstva nebo společenství vlastníků, s sebou přináší vysoký počet rozhodnutí a nejrůznějších úkonů, které jsou pro chod domu nezbytné. Pochybení mohou mít pro statutární zástupce následky právní i finanční. Je důležité vědět, kdy a jak se vyplatí přizvat k řešení právníka.
S členstvím ve výboru SVJ nebo představenstvu družstva je spjata právní odpovědnost
Je jen velmi málo SVJ nebo družstev, kde je mezi statutárními zástupci přímo osoba, skutečně znalá veškeré problematiky družstev nebo SVJ v celé své šíři. Pro všechny ostatní je zásadní přijímat rozhodnutí a reagovat na situace tak, aby sebe, ale i družstvo nebo SVJ jako celek, nevystavili riziku pochybení. Podle zkušeností Mgr. Jaroslava Suttnera si statutární zástupci svou právní odpovědnost dnes více uvědomují. „Zejména nyní, po novelizaci Občasného zákoníku a Zákona o obchodních korporacích, eviduji mnohem častěji dotazy členů statutárních orgánů na jejich odpovědnost za způsobenou škodu,“ potvrzuje současnou praxi právník. Pochybení mohou mít i závažné důsledky, a to jak právní, tak i finanční. Bez rozdílu, zda se jedná o SVJ nebo bytové družstvo, ručí statutární zástupci za svá rozhodnutí do výše svého majetku. O to je důležitější rozpoznat situace, kdy si vyžádat právní pomoc.
Ve kterých situacích je žádoucí přizvat právní pomoc?
„Právní zastoupení by měl výbor nebo představenstvo volit vždy, pokud se jedná o soudní řízení. Druhým důvodem, kdy vyhledat právní pomoc, jsou situace, když si statutární orgán není svým postupem na 100 % jist,“ doporučuje advokát Mgr. Jaroslav Suttner, který má dlouholeté zkušenosti se zastupováním v rámci BD a SVJ.
„Pokud bych měl uvést konkrétní případy, kdy se statutární orgán nejčastěji může setkat s nutným právním zastoupením, tak to bude v případech, kdy je např. SVJ či BD od soudu doručen platební rozkaz, žaloba na neplatnost usnesení členské schůze, shromáždění, když je čeká uzavření Smlouvy o dílo.“
Z praxe se právník nejčastěji setkává s pozdním řešením problému. Typické je pozdní řešení nebo neřešení dluhů členů SVJ a BD. Vymáhání pohledávek se po třech letech promlčí a v takovém případě je odpovědnost statutáru jasná.
Kde hledat právníka pro zastupování SVJ nebo družstva?
Oblast práva je velmi rozsáhlá, a i u problematiky bytových družstev a SVJ je vhodné využít služeb právníka, který má s touto oblastí dostatečné zkušenosti. Hledat je možné u společností poskytující správu bytových domů, které v rámci svého servisu často nabízejí i právní služby. Pro rychlejší orientaci právníka je vhodné mít připravenou stručnou informaci o problému, který je nutné řešit, případně příslušné soudní výzvy či jiné dokumenty.
Kolik stojí právník?
Obvyklá je předem stanovená úkonová mzda, ve které je důležité přesně specifikovat, jaký typ a rozsah úkonů mzda právníka zahrnuje. Kromě toho existuje vyhláška Ministerstva spravedlnosti, která stanoví mimosmluvní odměnu za právní zastoupení v určitých sporech. Na základě této vyhlášky pak soudy určují náhradu nákladů řízení tomu, kdo spor prohraje. „Takže pokud máte ve smlouvě stanovenou odměnu dle této vyhlášky a spor vyhrajete, pak vás nestojí ani korunu,“ uvádí příklad Mgr. Jaroslav Suttner.
Co dalšího by vám právník poradil?
Tématu právní odpovědnosti statutárních zástupců SVJ a družstev se věnoval webinář Akademie pro bytové domy. Bezplatné zhlédnutí je uloženo v Knihovně pro bytové domy. Na výběr je i podcastová forma webináře. Poslouchat můžete buď v telefonu přes aplikaci Spotify – akademiebd nebo spustit přes stránky Dům plný úspor.
