Současná situace na realitním trhu zvedá ceny nájemného. Jeho výši však lze měnit pouze za splnění zákonných podmínek, a to dle zákonem stanoveného postupu. Časté dotazy směřují k tomu, o kolik lze nájemné zdražovat. Zde je rozhodující zákonný limit zvýšení nájemného za poslední tři roky o dvacet procent. Důležité je také dodržet správnou formu, která zvýšení nájemného provází.
Zvýšení nájemného upravené nájemní smlouvou
Pronajímatel s nájemcem si podle zákona mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Takovou dohodou je také tzv. inflační doložka. To je obvykle článek či bod v nájemní smlouvě, podle kterého je pronajímatel oprávněn zvyšovat nájemné v závislosti na vývoji inflace. Zákon tedy předpokládá možné každoroční zvýšení nájemného, ovšem smluvním stranám nic nebrání si interval pro zvýšení prodloužit na delší časový úsek. „Zkrácení ročního intervalu v neprospěch nájemce by však bylo patrným zásahem do práv nájemce a k takovému ujednání by se nepřihlíželo,“ uvádí Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.
Zvýšení nájemného na základě písemného návrhu pronajímatele
Druhou možností, jak může pronajímatel zvýšit nájemné, je situace, kdy by zvýšení nebylo upraveno nájemní smlouvou. V takovém případě může nájemci v písemné formě pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného. Zákonným omezením je v tomto případě limit zvýšení, který s takovým návrhem a společně se všemi předchozími nesmí v posledních třech letech přesáhnout dvacet procent. Průběžné zvyšování nájemného je tak limitováno vždy zvýšením nejvýše o dvacet procent za poslední tři roky.
„Zákonem stanovený limit pro zvyšování nájemného se ovšem snaží pronajímatelé různými způsoby obcházet,“ upozorňuje Hekšová. Jedním z nich bývá mnohdy razantní, avšak bezdůvodné zvýšení záloh za služby. Obecně je ale stanoveno, že pronajímatel sice může v průběhu roku změnit měsíční zálohu, ale takové zvýšení musí být v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů. Povinností pronajímatele je zvýšení záloh v oznámení řádně odůvodnit. Pokud by tak pronajímatel neučinil, k platnému zvýšení zálohy nedojde.
Tři situace, které mohou nastat
V praxi tak mohou nastat tři situace. První v případě, kdy nájemce se zvýšením bude souhlasit, a tak zvýšený nájem bude nájemce platit počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití písemného návrhu. Ke druhé situaci může dojít, pokud se nájemce k písemnému návrhu do dvou měsíců od doručení souhlasně nevyjádří. Poté se může pronajímatel s otázkou zvýšení nájemného a jeho samotné výše obrátit na soud, který rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá. Posledním případem je situace, kdy nájemce se zvýšením nájemného nesouhlasí a zvýšení odmítne. Nabídka pronajímatele z toho důvodu zanikne, ale ten má opět právo obrátit se na soud, aniž by musel vyčkávat uplynutí lhůty pro vyjádření nájemce.
Spornou je pak otázka, zdali se zákonný limit zvýšení nájemného za poslední tři roky o dvacet procent uplatní i na inflační doložku, či nikoliv. Z pohledu nájemce je bezvýznamné, jestli ke zvýšení nájemného došlo kvůli vývoji inflace či pouze v důsledku změny obvyklé výše nájemného. Prvotním významem limitu pro zvýšení je ochrana nájemce před nepřiměřeným zvyšováním nájemného v krátkém časovém úseku. Za běžné inflace, která zde panovala v posledních letech, k překročení limitu ve většině situací nedošlo, avšak v důsledku enormního nárůstu v posledních měsících se tak stát může. „Každá inflační doložka musí být přiměřeně vysoká. Podle nás je nepřiměřená doložka zdražující nájemné o 7 a více procent za každý rok, byť se názory na tuto problematiku s ohledem na rostoucí inflaci mohou různit,“ říká Eduarda Hekšová.
